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行业资讯

武汉物业管理的“五大窘迫”

“窘迫”一:政策环境 窘迫指数:★★★

现在国家有关于房地产、住宅、武汉物业管理的各项法规政策,都倾向于照顾“业主”这个“弱势群体”。其实,物业管理企业同样弱势:作为一个以盈利为目的的经济组织,物业管理企业要承担盈利的压力同时必须担负可能出现的各种责任。而“业主委员会”是一个非法人实体,委员会委员是短时间内任职,他们不可能承担对等的经济压力和法律责任,常常是干完一届,拍屁股走人。同时,物业管理企业必须面对成千上万的业主,任何一个小小的事件,都可以成为个别业主拖欠物管费的理由,而物管公司要实现和保障自身的权益,可能要花费巨大的管理成本和诉讼成本,即在违约成本上,物管企业和业主之间是不对等的。

上榜理由:现行的相关政策,没有过多关注物管企业的实际困难,却过分强调保护“业主”个体这些“弱势群体”。

“窘迫”二:业主 窘迫指数:★★★☆


小区业主由于人数众多,个人家庭、生活习惯、成长环境、宗教信仰、所受教育水平参差不齐,而形成业主的千差万别。相当一部分业主出于极端自私,自我利益意识极度膨胀,他们要么拒绝交纳应交的物管费(已享受了服务),要么侵占公共区域、部位,要么蔑视和践踏物管公司工作人员的劳动成果,要么让自己的宠物在花园、楼梯间到处乱窜,让周边邻居深受其苦。由于人们的劣根性,很多的业主对物管公司的工作人员都带有明显的歧视性,认为物管公司好像旧社会时的管家,甚至从人格上都对物管公司的服务人员产生歧视,而没有意识到这是平等的供求关系、合作关系。

上榜理由:很多作为一个居民本身应有的道德和义务,被有些业主视为对物业管理企业的让步和妥协。

“窘迫”三:开发商 窘迫指数:★★★☆


物业管理企业要进入一个小区实施物业管理,在中国房地产行业的现状下,百分之九十必须通过开发商。因为小区刚建成未销售完或业主入住率太低,“业主大会”、“业主委员会”尚未成立,无法由“业主大会”来选择决定物业管理企业;同时《物业管理条例》也规定:房地产开发企业可以签订“前期物业委托合同”,将小区的物业管理事务进行委托。其实,80%以上的小区物管公司都是由开发商组建成立或是与开发商有千丝万缕的联系。由于以上特点,物业管理公司不得不收起自己所有的尊严,伺候好开发商这个大佬,并不得不背上开发商转嫁的烂摊子:一、建筑面积与广告宣传或房产证不符;二、绿化、配套设施、公共设施与原宣传或承诺不一致;三、开发商已经将部分属于业主共同权益的停车场、车位、露台或出租或出售;四、开发商在售楼时草率承诺业主“免N年物管费”、“零物管费”等。

上榜理由:物业管理只不过是开发商销售楼盘时的一种装饰、装点或卖点,是后期转嫁各种质量缺陷、繁杂事项的工具,是代开发商承担各种后续责任的替罪羊,在房地产开发商看来,物业管理企业只不过是开发商的附属物,在享受着他们的种种恩惠。

窘迫”四:物业管理企业自身 窘迫指数:★★★★


物业管理是中国住房制度改革的产物,相比其他产业,应该说是个朝阳产业,物业管理行业也曾经有过短暂的“黄金岁月”。但是,目前的现状是:一、全国的物业管理企业80%是开发商的下属企业,由于这样的“出身”,决定了他必须首先考虑开发商的“意志”,物管公司的工作只不过是开发商的附属产品,关键时候,他成了替房地产开发商背黑锅的替罪羊;而他却忽视了供求关系的本质:业主支付物管费,享受服务;而物管公司收取物管费,以业主为关注中心提供优质的服务;二、其他形式建立的物业管理企业,虽然和开发商没有从属关系,但是在现实状况下,大部分的物管企业也只有先过开发商这一关,才有可能进入小区实施物业管理,这同样会为以后物业管理企业服务工作的有效开展埋下很大的“隐患”。

上榜理由:物业管理企业自身的“出身”,决定了最终自己的尴尬命运。

“窘迫”五:公用事业企业单位 窘迫指数:★★★★


公用事业单位基本上都是垄断行业、部门,业主与之的供求关系并非真正意义上的市场关系,物业管理企业常常夹在公用事业单位和欠费业主间两头受气,物业管理企业本身没有“停水、停电、停气”的处罚权,反而在经常充当义务的收费员。未实现分表到户的小区,由于部分业主的拖欠费用,可能造成公用事业企业单位的停水、停气、停电,而这明显会对整个小区的居民生活造成影响,业主拿这些垄断企业基本上没有什么办法,于是将气发到了物业管理企业的头上,从此,投诉、吵闹不断,并逐步发展到以不交物管费来威胁。如果物业管理企业顾全大局暂时垫上所欠的漏洞,这势必造成物管企业越来越大的费用漏洞和亏损,同时,这些努力和付出不会换来业主们丝毫的同情和感激。

上榜理由:武汉物业管理企业常常夹在公用事业单位和欠费业主间两头受气,就是为业主垫钱也不会换来业主们丝毫的同情和感激。