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行业资讯

物业管理的一些问题

物业公司不要站在业主对立面

        物业公司在运行与管理的过程中有诸多不易。以电梯为例,小区初建时如果电梯质量就一般,势必日后在维修保养方面会费钱、费精力。而且,管道漏水、邻里纠纷、楼道物品清理、小区卫生环境管理……物业管理人员每天面临的大事小情确实不少。但是,居民一旦与物业公司签订物业管理合同并缴纳物业费,就意味着双方已经建立起“委托与被委托”的关系,也意味着物业公司有责任为业主提供包括卫生、安全等在内的物业服务,包括住宅楼单元门是否完好,住宅楼电梯的平稳、安全运行等。因此,对于电梯困人导致的不良后果,电梯维修公司承担责任的同时,物业公司必须承担相应责任。如确有维修需要,应当主动积极申请公共维修基金,并向业主及时通报。
        长久以来,物业公司和业主之间纠纷不断,物业公司在人们心目中形象欠佳的主要原因,还是源于物业公司服务理念没跟上。物业公司应当树立“业主利益为核心”的服务理念,应当“想业主所想,急业主所急”,一旦发生事情应主动站在业主的角度思考问题,而不是站在业主的对立面,时时刻刻考虑免责和盘算“经济小账本”。
        应该说,随着城镇化快速推进,物业的重要性越来越凸显,从最初简单的保安、保洁、维修、绿化等功能,已经上升为与百姓生活息息相关,与社会和谐密不可分。
        只有建立起物业公司提供优质服务—小区业主住得安心—更多居民积极配合物业公司—物业公司形成良好声誉的良性循环,每一个社区才能成为一个社会和谐的单元,助推公众素质的提升与社会文明的进步,物业公司才会得到业主的支持,获得长远发展。
《 人民日报 》( 2015年06月16日20 版)


物业和业主都要成熟起来

        好的物业管理,不仅取决于物业公司的成熟度,更取决于业主的成熟度,当然也取决于相关法律的成熟度。
        物业管理因其性质决定,无疑是最具市场化特征的行当之一。
        所谓物业管理,依照我国物业管理条例,是指“业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
        首先,由谁管、怎么管是物业公司与业主双向选择的结果;其次,日常管理也不是由物业公司一方完成,而是由物业公司与业主委员会双方来完成。自然,管理效果也是由物业公司与业主委员会包括业主行为决定的。任何一方的不作为或行为失当,都会影响物业拥有者的工作生活及环境秩序甚至使之陷入混乱。生活小区尤其如此。因为,现如今,生活小区的许多居民住的都是公寓——高层或低层楼房,也就是说,其物业许多是共有的,属公共物产,从某种程度上说大家是共存共生的。
        业主与物业公司,实际上是主人与管家的关系。业主将自己的物产委托给物业公司来管理,这是产权人对物产的一种处置权。但不是让管家管,自己就什么都不管了。业主委员会包括业主,有责任督促、协助管家管好自己及大家的物业。
        对上述特点,目前我国许多物业公司及小区居民仍缺乏足够的认识。最明显的误区是:物业公司认为我就是来管业主的而缺少服务意识;而业主则认为我就是享受服务的而缺少参与管理、监督管理的意识,缺少公共意识、责任意识。这种认识上的误区以及对双方责权利的模糊认识,加之相关制度的缺失及职业素养、个人素养的欠缺,就带来许多问题,产生许多矛盾。
        物业公司方面,不尊重业主权利,摆不正自身位置,管理特别是收费管理缺乏公开透明;只注重赢利,忽视自身管理服务方面存在的问题,如人员素质不高、服务意识和技能不强、服务标准和服务水平低下等,不能按照合同工要求为业主提供质价相符的服务。
        业主方面,业主的物业知识缺乏,部分业主习惯于过去的“无偿福利型”服务,缺乏“花钱买服务”的消费意识,物业服务费标准低、收缴率低,致使物业企业生存困难,服务难以为继;有些业主将违章建筑、治安问题、垃圾费收取问题、毁绿种菜等不完全属于物业管理方面的问题也完全归罪于物业公司,而不知或无视物业公司无行政执法权的事实;有的业主将前期开发建设环节遗留的配套设施、房屋质量等“先天不足”带来的后遗症等问题也视为物业管理问题,并以此为由少缴费或不缴费等。
        许多小区未成立业主委员会,一些成立业主委员会的也未履行相应责任,甚至有的借此谋利,等等。业主知情权和选择权无法得到保证、设施收益权属模糊、业主委员会无社团法人地位等问题,也时常困扰着住宅小区的物业管理。
        由上述问题造成的业主与物业公司的种种纠纷、业主与业主委员会的纠纷不时在现实生活中上演。
        自1981年深圳成立第一家物业公司起,我国的物业管理发展已有30多年的时间,而国外发达国家已有100多年。物业管理实际上考验的不仅是物业公司的水平,更是对业主自治能力的检验。因为,选择不选择物业公司、选择什么样的物业公司,业主是有法律授权的。所以,好的物业管理,不仅取决于物业公司的成熟度,更取决于业主的成熟度,当然也取决于相关法律的成熟度。