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行业资讯

住宅物业管理|商场物业管理李钊教授回答这些物业服务问题如何处理?

 日前,我院举办“物业纠纷处理法律实务与物业管理中的风险防范培训班”,在培训课上,住房和城乡建设部全国房地产行业培训中心客座教授、《物业管理条例》主要起草人李钊教授,通过互动方式,为面临矛盾纠纷的物业服务企业支招。分享内容。

物业费难收,怎么办?

  问:小区有业主一直以维修不到位为由,多年拒交物业费,面对这样的业主,物业公司是不是只有诉讼一条路?物业公司是不是可以将欠费业主在小区公告栏进行公示,或者用停水、停电等方式向业主催交物业费?

  李钊教授:物业费难收是物业服务企业面临的普遍问题,业主需强化付费服务的意识,物业公司也可以通过催款通知书、电话与业主沟通、按法律程序裁决等区别性追讨的方式向业主催讨物业费。其中的法律程序,可以通过律师函催交、留置权催交、支付令催交、简易法庭催交、普通法庭催交等。

  这里特别向物业公司介绍支付令催交的方式,支付令有两个前提:一是债权人与债务人没有其他债务纠纷的;二是支付令能够送达债务人的。满足两个前提条件债权人,可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令,人民法院受理申请后,经审查债权人提供的事实、证据,对债权债务关系明确、合法的,在受理之日起十五日内向债务人发出支付令,债务人在收到支付令之日起十五日内清偿债务,或者向人民法院提出书面异议。这种方法不仅简单方便,也是一种非诉讼机制解决纠纷的方法,节约诉讼成本。

  物业服务企业采取停电、停水的方式向业主催讨物业费是侵权的,物业公司在处理矛盾纠纷时应该遵守法律,而不是规避法律。

  小区的收益,谁享受?

  问:小区游泳池已经对外承包经营,有业主向物业公司提出经营盈利归属问题,请问如何处理?

  李钊教授:以业主所有权为基础的广告收益、公共设施出租收益等,根据《物业管理条例》第55条规定,归业主所有。不过,在实际中,一般业主共有产权的物业由物业公司经营,物业公司也可以与业主协商按比例分得报酬。但是,这些广告收入必须进行审计,收入可以纳入专项维修资金使用,也可以按业主大会规定使用,比如弥补物业服务费不足等。

  房子要维修,谁出钱?

  问:屋面的保修期限是8年,现在8年未到,房子却出问题了,开发商也找不到了,又不能动用维修资金维修,现在业主要求物业公司维修。那么,维修责任主体是不是物业服务公司?

  李钊教授:物业公司承担的是房屋保修期满后的公用部分,公共设施设备的维修责任(可经业主同意申请专项维修资金)。若保修期内发生问题,维修责任主体是开发商,物业公司有责任帮助协调。如开发商找不到了,可向物业主管部门申请动用保修金进行维修。

  但在没有设立保修金的小区,则应该清楚买商品房可能存在着房屋质量的风险,如果找不到开发商解决问题,又不能动用专项维修资金,需要自行承担责任。

  物业费过低,该咋办?

  问:现阶段物价在上涨,物业公司成本也不断增加,而物业费又难以调整,造成物业公司收益减少,甚至亏损。在不能涨物业费的情况下,物业企业如何改变利润低的现状?

  李钊教授:物业服务企业面临的成本上涨问题,不是只有衢州的物业服务企业才有,全国很多城市的物业服务企业也面临这样的问题。物业服务企业作为企业想盈利是正常的,但是随着人工工资上涨等经营成本的不断提高,提高物业服务费标准是一个办法,但仅仅依靠上涨物业服务费是解决不了这个问题的。物业服务企业应该有“经营”的思想,改变经营思路,为业主提供更多有偿便利服务。例如,在互联网下,物业服务企业可以考虑将移动互联网运用到服务中,利用电商模式为业主提供一些专业化服务,成为小区业主日常生活用品的提供者。像深圳正常试点的,物业公司与超市、蔬菜种植地联系,物业公司创建自己的APP程序,业主可以在APP上下单,物业公司根据业主的需求为业主采购等。只有这样,才能使物业企业得到良性发展。